Cómo será la ley para desarrollos polémicos, qué le piden a Plaza para llegar a Funes y una pelea presidencial

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El gobierno de Maximiliano Pullaro confecciona un proyecto de ley para darle un marco normativo claro a los catorce desarrollos frenados por cuestiones hídricas: qué dice el borrador que afectaría al menos a dos emprendimientos de Funes. Además, cómo es la oferta que le hicieron a Plaza Jewell para desembarcar en la ciudad; Carlos Olmedo le saca una luz de ventaja a Martín Papini por la presidencia del Concejo; y los motivos del enojo en comercio del centro contra el gobierno de Roly Santacroce.

Pase, siéntese, lea y tómese Un Café por Funes:

El borrador de una ley clave

Uno de los temas de la semana que adelantó InfoFunes fue la intención del gobierno provincial de sancionar una ley que le de un marco normativo claro a la situación de catorce desarrollos inmobiliarios en Santa Fe que hoy por hoy están paralizados, en su mayoría, por cuestiones hídricas. Son emprendimientos que iniciaron sus trámites en la gestión de Omar Perotti y que fueron frenados por Pullaro al asumir. No significa que los catorce desarrollos serán habilitados, sino que se brindarán certezas para darle un punto final al limbo en el que se encuentran. 

Un Café adelantó algo de eso hace dos semanas. Una de las opciones sobre la mesa es la eliminación de la zona hídrica 2, aquella que engloba a los terrenos donde se puede impermeabilizar el suelo siempre y cuando se hagan obras de mitigación. En ella se inscriben los catorce loteos en cuestión, que se quejan de que sus trámites están frenados sin importar las obras de mitigación que ofrecieron hacer. Lo que se estudia es que los terrenos pasen a ser directamente urbanizables -con o sin obras- y no urbanizables, reduciendo el margen de acción que tiene hoy el criterio del funcionariado. 

La novedad, sin embargo, pasa por otra propuesta que se está estudiando incluir en el proyecto de ley: un mecanismo similar a la ordenanza de mejor aprovechamiento urbanístico -la famosa plusvalía- que rige en Funes. Es decir, una fórmula que ante cada solicitud de aprobación al estado provincial arroje una suma de dinero que debe aportar el desarrollador en concepto de obras públicas a definir ante cada caso. En la lista de desarrollos en veremos figuran dos de la ciudad: Damfield y Funes Lakes -este último se trata de un caso leve y solucionable, dicen en el gobierno-.

La idea, en principio, es solicitarle a los desarrolladores que puedan incluirse en el nuevo sistema que costeen las obras hídricas necesarias para que en los terrenos donde quieren construir sus emprendimientos impermeabilizar el suelo no sea peligroso. “Esas obras, hoy por hoy, no son prioritarias para el estado. O las hacen ellos o esperan que sean prioritarias”, explicó una fuente del gobierno. Lógicamente, no todos los casos en discusión podrán sumarse: “Hay algunos que son insalvables”, advirtieron desde la Casa Gris.

Los términos y condiciones del desembarco de Plaza Jewell

En la última entrega de Un Café contamos cuáles son los dos clubes de Rosario que se disputan el predio que los desarrolladores de Plaza Funes, Obring y Edeca, reservaron en su emprendimiento inmobiliario de 140 hectáreas al sur de la ciudad, lindero a Kentucky. En una de las entidades deportivas, Plaza Jewell -la otra es Regatas-, se hizo una reunión de socios hace unos diez días en la que se les presentó el negocio. Los detalles de la reunión se filtraron una semana después, justo antes de la asamblea del 3 de diciembre, cuando los socios votarán si aceptar o no la propuesta.

¿Qué ofrece Plaza Funes? Un terreno de 20 hectáreas, de las cuales 13 aporta el desarrollo como donación y 7 son cedidas precariamente por la Municipalidad ya que son parte de la reserva fiscal y los espacios verdes que normativamente debe ceder cualquier loteo. Allí se planean construir dos canchas de fútbol, una de hockey, un club house, vestuarios y estacionamiento. Además, Plaza Jewell tiene la intención de sumar también una cancha de rugby, el deporte por excelencia del club. El predio tendrá dos ingresos: uno desde la ruta 34S y otro desde la colectora de la Autopista.

A cambio, Plaza Funes le pide al club y sus socios que se hagan cargo de la compra de ochenta lotes en uno de los dos barrios cerrados que formarán parte del desarrollo. Son terrenos de entre 600 y 1200 metros cuadrados a un valor de mercado muy competitivo -se habla de alrededor de US$80 el metro cuadrado en los lotes más baratos-. 

Para Plaza Jewell es una oportunidad tentadora. Por un lado, porque el club tuvo un predio similar en la zona que tuvo que vender hace algunas décadas. Por otro lado, porque la entidad juega en el URBA Top 12, la máxima categoría del rugby argentino, y precisa impulsar sus divisiones inferiores. Acercar el rugby a la gran cantidad de chicos que vive en Funes es una buena chance. No escapa a algunos socios que la mayoría de sus clubes rivales en la categoría oriundos de Buenos Aires hicieron lo mismo y se mudaron a la zona norte del conurbano bonaerense, cerca de lugares como Nordelta. 

La presidencia del Concejo: última batalla del año

El próximo jueves 4 de diciembre será la sesión preparatoria del Concejo. Será un día clave en el que la nueva composición del Concejo -que asumirá formalmente el 10 de diciembre- elegirá las autoridades del cuerpo para las sesiones de prórroga de 2025 -ese mismo jueves y el siguiente, 11 de diciembre- y para todo el período 2026. Es importante porque, como adelantamos en la última edición de Un Café, será la primera vez que Carlos Olmedo, presidente del cuerpo hace una década, enfrentará a un competidor de fuste: Martín Papini, el aún secretario de Gobierno. 

Aunque no lo dice públicamente, Papini quiere ser presidente. Ya comenzó a llamar a sus colegas de banca para pedirles el voto. Confía en la ascendencia que tiene sobre el libertario Jerónimo Gianello -al que le abrió las puertas de la Municipalidad y lo ubicó cerca suyo en los últimos dos años- y necesita un apoyo más para, aunque sea, forzar un desempate. Tiene un arma -de doble filo, es cierto- a su favor: la influencia que puede llegar a ejercer sobre algunos ediles Roly Santacroce. No hay que olvidar que el presidente del Concejo es, además, primero en la línea sucesoria.

El principal anotado para ser víctima del intento de influir del intendente es Martín Consiglio. Edil peronista, forma parte del oficialismo, pero tiene un buen vínculo con Olmedo y, por ahora, dice que lo acompañará con su voto. Si Santacroce decide mover en favor de Papini, al primero que llamará es a Consiglio. Sin embargo, el concejal tiene pergaminos para resistir: después de todo, es el peronista más votado de la historia en la ciudad detrás del propio alcalde, registro al que llegó en 2023. Incluso más que el propio Papini en su última elección.

El caso de Soledad Miguez es más difícil para el oficialismo. La concejala es peronista, pero está peleada con el gobierno. No dice a quién va a votar aún, pero deja mensajes indirectos que indican a Olmedo con pocas dudas. Sostiene que es la única verdadera peronista del Concejo, una chicana en referencia a la alianza que Santacroce con Provincias Unidas. Ante ese escenario, dice que votará al que “más confianza” le dio en los últimos dos años y que, además, se manejó con “lealtad” con su partido. “De las derrotas uno vuelve y aprende, de la traición nunca”, aseveró, filosa. 

Así las cosas, el panorama está abierto pero luce algo más complejo para Papini porque Olmedo cuenta, además, con el voto de Juan Ignacio Rímini, compañero de banca de Unidos con el que no tiene una maravillosa relación, pero se prefieren antes que dejarse romper por el peronismo. El aún secretario de Gobierno depende, entonces, de hacer gala de su persuasión para dar vuelta alguno de los votos peronistas que en principio se orientan a Olmedo. Eso o confiar en una intervención de Santacroce, con más recursos para negociar, pero que hasta ahora estuvo cómodo con Olmedo allí.

El enojo de los comerciantes del centro

Algunos dirigentes que estuvieron recorriendo el centro de la ciudad recogieron un fuerte enojo de los comerciantes con el Municipio. La razón es la decisión de centralizar todos los festejos navideños en el Mercado Don Bosco y no repartirlos con esa zona, que viene en franca baja de movimiento. El diagnóstico es coincidente entre todos los actores: la actividad en el centro se sostiene por los bancos y la Municipalidad. Cuando cierran, después del mediodía, se nota en la calle que casi no hay gente, y eso repercute en los comercios. 

Se combinan otros problemas. Lógicamente, como el centro del movimiento de la ciudad viró hacia el eje de Av. Illia, quienes quieren invertir prefieren hacerlo en ese barrio y descartan el centro. Por otro lado, el costo de las propiedades en el casco histórico quedó bastante alto con respecto al resto de la ciudad, lo que encarece cualquier tipo de proyecto. Sin embargo, si la Muni no se pone al frente para revertir el fenómeno, el mercado no lo va a hacer.

Hay algunas ideas para reactivar el centro, pero ninguna es abrazada aún por la Muni. Por ejemplo, espera aprobación en el Concejo un programa de revitalización para comercios que se radiquen o realicen mejoras en esa zona, que gozarían de beneficios como no pagar TGI por tres años, un 50% de descuento en el DReI por dos años, una reducción en el tiempo del trámite administrativo de habilitación comercial y una excepción del sellado de habilitación durante el primer año de actividad.

En sintonía, hay otro proyecto que busca favorecer los desarrollos residenciales y comerciales. Para los proyectos residenciales establece un 30% de descuento en la TGI por cinco años, un 50% de descuento en el permiso de edificación y un 40% en las tasas de conexión a servicios. Para los comerciales, los beneficios son no pagar TGI por 3 años, pagar la mitad del DReI por 2 años y no pagar sellado de habilitación por un año. Por su parte, los proyectos mixtos se llevarían un descuento del 65% en la TGI por cuatro años y un 50% de descuento en los cánones de construcción.  

El problema es claro. La tasa de revisión de planos es de 1,5% del valor de metro cuadrado construido según el Colegio de Arquitectos por metro cuadrado de lo que se quiera hacer. En un proyecto de 10 mil m2, un número razonable para un desarrollo viable en el centro, solo esa tasa es de $138 millones hoy por hoy. Si se suman otros tributos o costos como la plusvalía -aunque el centro permite hasta doce metros de altura y tiene de los mejores indicadores edilicios de la ciudad- la mayoría de las iniciativas se tornan económicamente inviables.

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