Desarrollador remolón, arde Kentucky y los jaqueados bolsillos de los ricos funenses

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A pedido del Ejecutivo que lidera Roly Santacroce, el Concejo aprobó un fuerte incremento en la Tasa de Servicios Especiales de Inmuebles, el tributo que pagan los terrenos suburbanos: la lista de los más afectados. Además, propietarios de Kentucky recibieron la boleta del Impuesto Inmobiliario con fuertes aumentos; un desarrollador pidió una prórroga para cumplir su plusvalía; el monto que pretende la Muni por cada uno de los seis cul de sac de calle Galindo; y los números de las encuestas que manejan en el gobierno de Roldán de cara al intento reeleccionario de Daniel Escalante.

Pase, siéntese, lea y tómese Un Café por Funes: 

Pelos de punta y bolsillos jaqueados entre los terratenientes funenses

Tras un fallido primer intento de crear tres nuevas zonas intermedias entre la urbana y la rural para aumentar la recaudación -que generó hasta un reclamo de la Sociedad Rural de Rosario al intendente Roly Santacroce-, el Ejecutivo finalmente optó por aumentar la alícuota de la Tasa de Servicios Especiales de Inmuebles (TSEI), una salida bastante más sencilla. Se trata del tributo que abonan los terrenos suburbanos, es decir, aquellos predios rurales que quedaron inmersos en el éjido urbano y gozan de los servicios propios de la ciudad.

La TSEI es un tributo anual que se paga en doce cuotas mensuales. Cada una de esas cuotas era, según la ordenanza original, del 2,74% de la valuación municipal del inmueble, a la que se llega sumando la valuación fiscal del terreno y la valuación fiscal de lo edificado, ambos datos informados por la Administración Provincial de Impuestos. Ahora, la alícuota será del 12% de la valuación del inmueble, más algunos cargos fijos creados en distintas ordenanzas, como el de Bomberos, el del Programa de Castración Animal, el de vigilancia o el del Urbanito.

El proyecto enviado por el Ejecutivo que lidera Roly Santacroce era aún más ambicioso. Creaba una Unidad Tributaria de Actualización Municipal encargada de actualizar una vez por año (siempre en el mes de julio) la valuación fiscal de los inmuebles afectados en el caso de que la Provincia no lo hiciera. El método elegido era multiplicar la valuación fiscal por el coeficiente inflacionario que arroje el Instituto Provincial de Estadísticas y Censos, el precio del combustible, la paritaria municipal o una combinación de todos ellos. 

Además, en el caso de que el precio del combustible o la paritaria municipal fuesen congelados, el proyecto otorgaba al Municipio la potestad de reasignar la ponderación de dichos índices en el cálculo de actualización de acuerdo a su propio criterio, solo con la obligación de notificarlo al Concejo. Semejante discrecionalidad no pasó el filtro legislativo y los concejales decidieron eliminar el artículo, dejando como único método de actualización la modificación de la valuación fiscal ordenada por la Provincia.

El mensaje que el Ejecutivo envió al Concejo iba acompañado de un anexo en el que figuraban las propiedades alcanzadas por la TSEI. El hotel Howard Johnson es el más afectado: pasará de pagar $373 mil a $1.6 millones mensuales (+333%) por su inmueble de algo más de una hectárea. El predio de 25 hectáreas que incluye a Grupo Ekipo y la Escuela Raúl Arino también sufrió un incremento, de $534 mil a $2.3 millones mensuales (+335%), pero el Concejo incluyó un artículo que reduce el monto a la mitad para los establecimientos educativos.

La concesionaria que se está construyendo en el predio de 2,5 hectáreas ubicado en Galindo y Picton, que tiene como cara visible al excorredor de TC Fabián Yannantuoni, es otra de las afectadas: venía pagando $33 mil de TSEI y sufrió un aumento de 291%, por lo que abonará unos $129 mil mensuales. También sobre calle Galindo, Rossetti SACIFI posee dos inmuebles -donde su titular Juan Felix Rossetti planea su “frutilla del postre”- afectados: uno, de 6,7 hectáreas, pasará de $18 mil a $65 mil (+253%), y el otro, de 20 hectáreas, sufrió un aumento de $45 mil a $186 mil (+304%).

También por esa zona, sobre Av. Fuerza Aérea entre Almafuerte y el Mortero -frente a parte de Miraflores y de Cantegrill-, un arbolado predio de 25 hectáreas que está de espaldas a la Autopista Rosario-Córdoba se sumó al ranking de los más afectados: pagaba mensualmente $162 mil de TSEI y ahora abonará $695 mil (+328%). Algo similar le pasó al pequeño terreno de dos hectáreas sobre calle Jujuy, entre Funes Lakes y la Autopista Rosario-Córdoba, que abonaba $111 mil y sufrió un incremento del 324%, por lo que a partir del mes que viene tendrá que abonar $474 mil.

Algo más al norte de la ciudad, al oeste de calle Galindo sobre Pedro A. Ríos, un predio compuesto por dos inmuebles del mismo dueño entra al grupo de los más perjudicados: uno, de 17 hectáreas, sufrió un aumento del 300% -pagaba $40 mil y ahora abonará $160 mil-, mientras que el otro, de 60 hectáreas, desembolsaba $124 mil mensuales por TSEI y ahora deberá pagar $530 mil (+325,5%). 

También sobre Pedro A. Ríos, pero en su esquina con calle Esteban de Luca, el predio lindero al Cementerio sufrió grandes aumentos en las tres cuentas tributarias que lo componen. En la primera, de 3 hectáreas, pasará de pagar $11 mil a $34 mil (+200%); en la segunda, de 11,7 hectáreas, irá de $25 mil a $93 mil (+275%); y en la tercera, de 14,2 hectáreas, el incremento fue de 287%: pagaba $30 mil y ahora abonará $118 mil por mes. 

“Es una invitación a lotear”, escuchó un edil. “Con estos costos de mantenimiento, no te queda otra que apostar al uso intensivo del suelo”. Más allá de que la medida busca aliviar las arcas municipales en el corto plazo, un crecimiento en desarrollos urbanos se enmarcaría dentro de la ordenanza de mejor aprovechamiento urbanístico, lo que le representaría grandes desembolsos extraordinarios al Municipio. 

Arde Kentucky (otra vez)

El de la Tasa de Servicios Especiales de Inmuebles no fue el único incremento que sufrieron los dueños de las propiedades más exclusivas de Funes. En Kentucky, por ejemplo, algunos pusieron el grito en el cielo y no por el costo de las expensas extraordinarias -como sucedió hace unos meses y contó Un Café-, sino por el último aumento del Impuesto Inmobiliario. Un propietario recibió una boleta que incluía las cuatro cuotas correspondientes a 2024 y casi se desmaya cuando vio la cifra total: $1.144.802,32. Pertenecer tiene sus privilegios, pero también sus costos.

Un desarrollador remolón en sus obligaciones

Los nuevos y aumentados montos de la TSEI pueden hacer soñar al Municipio con nuevos desarrollos inmobiliarios que le representen mayores ingresos extraordinarios, pero lo cierto es que aún no terminó de cobrar los que ya fueron aprobados. El Concejo tuvo que aprobar una prórroga de un año en el plazo para abonar la plusvalía a los desarrolladores de La Finca II, el emprendimiento de 60 hectáreas que se construye en General Lopez y Vélez Sarsfield.

Aunque el desembolso que debían hacer los empresarios fue cotizado en US$1.3 millones, el Ejecutivo solicitó al Concejo que no se haga al contado, sino que se pague en obras, material y mobiliario urbano. Las pavimentaciones de Guayacán desde Av. Illia a Ruta 9, de la calle sin nombre -ubicada entre los barrios cerrados Aguadas y San Sebastián- desde Yrigoyen hasta Jujuy, de Galindo entre Vélez Sarsfield y San José, y de Esteban de Luca entre Vélez Sarsfield y Rondeau estuvieron entre las obras que el Ejecutivo acordó con quienes construyen La Finca II.

No fue lo único: también se les pidió la instalación de dos sistemas de comunicación sobre Av. Illia, en las intersecciones con A. J. Paz y San Nicolás; ochenta cámaras de seguridad; dos mil lámparas de alumbrado público; hormigón para el plan de veredas; treinta bancos de plaza; veinte cestos de basura para la vía pública; y hasta un semáforo para la esquina de San Nicolás y Av. Illia, entre otras cosas. Aunque los desarrolladores no cumplieron aún con todo lo exigido, no les falta mucho. De las pavimentaciones, por ejemplo, solo falta la de Galindo y ya se está trabajando. 

Sin embargo, la prefactibilidad fue otorgada el 19 de julio de 2022 y se les dio un plazo de un año para cumplir con sus obligaciones, que venció el 18 julio de 2023 y nunca se pidió una prórroga hasta esta semana, que el Concejo otorgó un año más. ¿Cuál fue el motivo? Los desarrolladores necesitan tener todos los papeles en regla para completar la evaluación de impacto ambiental que tramita en el gobierno provincial y que, al parecer, está próxima a salir aprobada. 

Cuánto vale un terreno en una calle top de Funes

Como adelantó Un Café la semana pasada, el Municipio ultima detalles para lanzar la licitación en busca de oferentes que se quieran quedar con los cul de sac ubicados sobre calle Galindo entre Houssay y Av. Fuerza Aérea. Se trata de seis calles -Aráoz, Ramirez, Leloir, Bustos, Rodríguez y Matheu- que quedaron sin salida hace más de dos décadas, cuando se construyó San Marino, el primer barrio cerrado del complejo Funes Hills, y terminaron formando terrenos de entre 650m2 y 700m2 en la que, dos décadas después, es una de las arterias más codiciadas de la ciudad.

La historia es así: en 2014, el Concejo aprobó la desafectación del dominio público de los cinco cul de sac y convocó al Concejo Municipal de Tierras para que los tase y así ponerlos en venta. La cotización hecha en ese entonces -$1250 el m2- fue víctima de la galopante inflación de la última década y, por eso, el Legislativo volvió a aprobar una ordenanza este año a pedido del Ejecutivo que la actualizó y fijó un precio de US$120 el m2. Es decir, los seis terrenos costarían entre US$78 mil y US$84 mil cada uno, según el Municipio.

En esta oportunidad, el Concejo también aprobó el proyecto de la Municipalidad para cambiar el destino de los fondos obtenidos según la ordenanza de 2014: mientras que ese año se decidió que se use el 50% para comprar móviles para la entonces COE -hoy Protección Civil- y 50% quedó sin destino, ahora los ediles decidieron que la mitad se invierta en vehículos y herramientas para la Secretaría de Servicios Públicos y la otra mitad se utilice para comprar “muebles y enceres” para “aggiornar tecnología” de las distintas áreas municipales.

Los vecinos se alistan para la renovación

Cerramos con un dato político de la ciudad de Roldán. La celebración por el Día de la Industria que organizó el gobierno municipal vecino reunió a toda la dirigencia política santafesina. El gobernador Maximiliano Pullaro, los intendentes de la zona -menos Santacroce-, diputados y senadores compartieron un fastuoso asado con más de dos mil figuras del círculo rojo industrial de la provincia y del país. Hasta asistió el presidente de la poderosa Unión Industrial Argentina, Daniel Funes de Rioja, titular de uno de los estudios jurídicos más importantes del país.

El evento fue un éxito para el gobierno roldanense, que ya piensa en repetirlo el año que viene sumándole un aspecto gastronómico y comercial para que atraiga a gente más allá de los involucrados en la industria. Hay una segunda intención: el año que viene, Roldán elige intendente y seguramente Daniel Escalante buscará su reelección.

En ese sentido, operadores del gobierno roldanense se mostraron entusiasmados a partir de los resultados del último focus group que hicieron, una práctica que repiten semestralmente. Dicen que allí los ciudadanos detectan algunas falencias de gestión pero reconocen y resaltan la honestidad y el trabajo de Escalante, a quien no culpan por esas falencias. En esos mismos estudios, cuentan que no sale bien parado el exalcalde José María Pedretti, a quien imaginan como competidor el próximo año. 

En términos de números, revelan que Escalante se mueve entre los 40 y 45 puntos porcentuales de intención de voto, mientras que Pedretti merodea entre los 23 y 27 puntos porcentuales. En la Municipalidad roldanense imaginan el enfrentamiento porque ven que tanto el actual intendente como su antecesor son las únicas figuras con alto nivel de conocimiento en la ciudad y que otros jugadores, como la referente peronista Natalia Porfiri, no logran despegar, lo que puede obligarlos a intentar algún acuerdo con Pedretti. 

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