¿Quién va por el obrador?, plusvalías millonarias y murmullos en Kentucky

El Concejo entró en receso, pero antes aprobó ocho nuevos desarrollos inmobiliarios. Según lo calculado por el Ejecutivo -validado por el Legislativo- la plusvalía por estos nuevos emprendimientos será de US$4 millones: ¿En qué se usarán? Además, se abren las ofertas de compra del Obrador y una constructora se muestra interesada; la Provincia analiza cambios en el masterplan de la obra de acceso a la ciudad por calle Galindo; Juan Ignacio Rímini fue finalmente electo como presidente del comité departamental de la UCR; y sigue la polémica por las expensas en Kentucky.

Pase, siéntese, lea y tómese Un Café por Funes:

Tormenta de pavimento

La noticia de la semana fue, sin dudas, la sesión del Concejo Municipal en la que se aprobaron ocho nuevos desarrollos inmobiliarios en la ciudad: tres condominios, dos barrios cerrados, un barrio abierto, un club de campo y un área de servicios multipropósitos. Se trata de proyectos que Un Café viene adelantando en los últimos meses y que acarrearan, además de la transformación propia de los desarrollos, una ola de nuevas pavimentaciones en la ciudad, dado que la mayoría abonará las sumas fijadas en concepto de plusvalía en ese tipo de obras.

El “sistema de plusvalía” se puede resumir en un cálculo a partir del costo del metro cuadrado construido según el Colegio de Arquitectos para los pedidos de exención de alguno de los índices de edificación (factor de ocupación de suelo, factor de ocupación total o altura) y otra fórmula que toma como base el valor fiscal de la tierra ante el pedido de cambio de uso del suelo de rural a urbano, es decir, nuevas urbanizaciones que pueden ser barrios cerrados o abiertos. Ese dinero es fijado por el Concejo y cobrado por la Municipalidad.

En el caso de los desarrollos aprobados esta semana, a la mayoría directamente se le solicitó que abonen su plusvalía con obras de pavimento. Quien más deberá aportar será el club de campo que desarrollarán las constructoras Obring y Edeca al sur de la ciudad, contiguo a Haras de Funes: su plusvalía fue valuada en US$1.500.000, y la abonará con 53 cuadras de pavimento. Condo Ludueña, el desarrollo que Un Café adelantó la semana pasada, será el segundo que más aportará: US$823 mil, en unas 16 cuadras de pavimento.

El área de servicios multipropósito que Ivanar desarrollará al lado de Ciudad Industria quedó tercera en el ranking, con US$572 mil de plusvalía: la abonará con ocho cuadras de pavimento. Natacha, el barrio cerrado que impulsa la constructora Crea en la histórica quinta del norte funense, abonará US$287.785, también con ocho cuadras de pavimento -aunque más cortas- más un saldo de unos US$50 mil en seis cuotas.

Capúa, el proyecto que Edilizia tiene en Galindo entre Leloir y Rodríguez, es de los pocos que no acordaron obras a cambio de su plusvalía, por lo que abonará US$267.660 al contado. Similar al condominio Sky, en Los Morros, a quien le corresponden US$90 mil. Misma tesitura se adoptó para sendos cambios en los índices aprobados que solicitaron dos proyectos ya autorizados: Funes Este -el desarrollo que Transatlántica quiere hacer en Ruta 9 y el acceso al Aeropuerto- y Buena Vista -los condos de Suipacha y Ruta 9- Abonarán US$100 mil y $60 millones respectivamente,

Otro de los barrios cerrados que adelantó Un Café, el emprendimiento boutique “Bosques de Funes”, ubicado en Almafuerte y Ruta 9, deberá abonar US$180 mil con seis cuadras de pavimento más un saldo de US$22.500, en seis cuotas. El barrio abierto de diez hectáreas que se abrirá en La Polola, con un área de vivienda y otra residencial, desembolsará US$157.265 en concepto de plusvalía, pavimentando seis cuadras.

Un bonus track sobre La Polola: Con este emprendimiento aprobado, de las 385 hectáreas de la histórica estancia funense solo quedan 150 sin tener proyectos aprobados. La Finca II, La Guillermina, parte de Vida Lagoon y este último desarrollo ya ocuparon 235 hectáreas. Quedan 60 hectáreas en el medio del predio y otras 90 hectáreas al norte, propiedad de un apellido fuerte del ámbito de los negocios. No sorprendería que en los próximos meses haya más novedades inmobiliarias por esa zona.

Ruidos en Kentucky, episodio 2

La polémica surgida entre los vecinos de Kentucky Club de Campo por el repentino aumento en el valor de las expensas sigue activa en el primer barrio cerrado de la ciudad. La bronca viene de hace ya unas semanas, cuando los propietarios comenzaron a recibir facturas de entre uno y dos millones de pesos por lote, un monto que varía de acuerdo a las características de cada propiedad. Mientras que a principio de año la masa de expensas a dividir entre los propietarios era de $240 millones, en los últimos meses pasó a ser de casi $460 millones. El salto le puso los pelos de punta a más de uno.

Según pudo averiguar Un Café, la razón de semejante aumento anidaría en cuatro inversiones que se encararon al mismo tiempo dentro del club de campo. A la reconstrucción del histórico Club House tras el incendio de hace dos años y una planta de ósmosis para potabilizar agua, se le sumó el levantamiento de un segundo portón de ingreso y el cambio en el sistema de cámaras, que habría costado una fuerte suma en dólares. Sobre este último punto, en los últimos días la empresa A&T Computers, que prestaba el servicio, informó su desvinculación.

Todas las inversiones fueron aprobadas en reunión de consorcio por los propietarios, por lo que no pueden alegar que desconocían los planes salvo que se hayan ausentado de los encuentros. Sin embargo, en la comunidad del Kentucky algunas quejas se dirigieron contra la administración, encargada de efectivizar las decisiones que toman los dueños en las reuniones, por no haber dosificado los desembolsos para evitar que se acumulen los cuatro al mismo tiempo y así evitar el aumento repentino.

Un interesado en el Obrador

Esta semana vence el plazo que estableció la Municipalidad para recibir ofertas de interesados en la compra del Obrador municipal de Yrigoyen y Av. Fuerza Aérea. Vale recordar que, a través de la ordenanza en la que el Concejo aprobó su venta, el Ejecutivo tasó el predio en US$7.408.980, a razón de US$500 cada uno de los casi 15.000 metros cuadrados. El viernes por la mañana, en el Paseo de la Estación, se abrirán los sobres y se conocerán las propuestas presentadas.

Probablemente el Grupo Pecam sea uno de los interesados que decida participar de la licitación. Según pudo averiguar Un Café, la constructora está interesada en hacer una inversión en ese predio, compró el pliego y está analizando participar. No es la primera vez que la seduce la idea: en 2020, Pecam lideró un grupo de inversores privados que presentaron un proyecto en el Concejo para quedarse con el predio, construir un centro comercial, un paseo gastronómico y hasta un centro cultural. Esa iniciativa no prosperó, pero impulsaron algo similar en “Mio”, en Granadero Baigorria.

Hay una cuestión ineludible que obliga a pensar dos veces antes de optar por presentar una proposición: el precio. En el mercado está extendida la idea de que la tasación del Obrador es un poco cara. Por eso, constructoras como Pecam, interesadas en motorizar un desarrollo inmobiliario ahí, se toman su tiempo para analizar todas las aristas involucradas. Al exigir un desembolso considerable, nadie quiere dar un paso en falso y buscan asegurarse de que la inversión tenga un margen de retorno que lo justifique.

Cambios en Galindo

A pesar de los trabajos que se reactivaron hace pocos días, la obra de calle Galindo todavía está en etapa de definiciones. Al asumir la gestión de Maximiliano Pullaro en el gobierno provincial, la carpeta que se encontraron en el Ministerio de Obras Públicas contemplaba una obra de dos manos de egreso y una de ingreso, aprovechando que el flujo de entrada ya se distribuyó con las bajadas a la altura de calles Jujuy y El Mortero. Es decir que el proyecto que había sido presentado en primer lugar, de boulevarización con cantero y doble mano en ambos sentidos, ya había sido descartado.

Aún en análisis, hay otros cambios proyectados: uno es la eliminación del cantero -”no es lógico tenerlo si hay una sola mano, no hay dónde desviar el tránsito ante una emergencia”, explicaron-. Otro, sumarle una herramienta para ordenar el ingreso a la estación de servicio Shell, que podría ser una rotonda o un semáforo.

El problema, revelaron en el gobierno provincial, es que la obra nunca pasó por el área de proyectos de la Dirección Provincial de Vialidad, como es el camino “correcto y adecuado” de cualquier iniciativa, sino que se llamó a licitación con un presupuesto oficial y cada participante presentó su idea. Ahora, quienes toman decisiones en el ministerio de Obras Públicas, decidieron continuar con la pavimentación de la mano de ingreso -a cargo de la empresa Laromet- pero, mientras tanto, enviaron el proyecto a la DPV para que lo readapte.

Se terminó la novela radical

Lo que fue adelanto de Un Café se concretó este jueves, cuando el plenario de delegados del Comité Departamental Rosario de la Unión Cívica Radical eligió a Juan Ignacio Rímini como presidente. Con el apoyo de Maximiliano Pullaro, el edil funense superó una resistencia doble: en primer lugar, venció a su par rosarina Anahí Schibelbein, quien también quería la candidatura de Evolución -el sector que lidera el gobernador-. La disputa se definió en una reunión privada en la que operadores de ambos bandos midieron cuántos delegados respondía a cada uno y salió triunfador el funense.

La otra pelea fue con Radicales Libres, el sector que responde a la presidenta del Concejo rosarino María Eugenia Schmuck y al rector de la Universidad Nacional de Rosario Franco Bartolacci. Dicho espacio ostentó el control del Comité Departamental hasta este jueves e intentó sostenerlo en las negociaciones, en las que propuso a la concejala rosarina Nadie Amalevi como presidenta. En esas negociaciones, a Rímini lo representó Damián Pullaro, hermano del gobernador.

Bartolacci y Schmuck llegaron a proponer un acuerdo de rotación de la presidencia entre Amalevi y Rímini durante el mandato de dos años pero, confiado en sus números, el pullarismo se negó. Ante esa situación, Radicales Libres amenazó con no mandar a sus delegados al plenario, apostando a dejarlo sin quórum. Confiando en su poroteo, la tropa que impulsaba a Rímini decidió abrir el plenario igual y, con el apoyo de otros sectores del radicalismo, obtuvo con holgura la cantidad necesaria de presencias. Así las cosas, el funense fue elegido por unanimidad.

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