El nuevo perfil del inversor en Funes: del barrio cerrado al condominio

Funes se consolidó como uno de los polos inmobiliarios más activos de la región e incluso del país. En pocos años pasó de ser un lugar de escapada a convertirse en una ciudad elegida por familias, profesionales y marcas que buscan combinar conectividad, servicios y calidad de vida. Pero el crecimiento vino acompañado de un cambio profundo en el perfil del inversor y en la demanda de los usuarios finales. Del modelo de country o barrio privado que supo tener su apogeo a mediados de los 2000, de a poco el segmento de proyectos premium muta a otro tipo de complejos o viviendas que son cada vez más demandados, sobre todo por los más jóvenes.

El mercado de los barrios cerrados con lotes amplios cumplió su ciclo. Entre 2022 y 2024, los precios promediaban los u$s450.000 para casas de 300 metros cuadrados y los u$s150.000 para terrenos de 800 metros cuadrados. Hoy ese segmento alcanzó la madurez. “Pasamos del auge de los lotes de 800 a 1000 metros cuadrados al de terrenos de 500 a 550 m². Se mantiene la experiencia del barrio cerrado, pero con costos de expensas más competitivos”, explicó Juan Cano, titular de SKYGARDEN Inmobiliaria, en diálogo con InfoFunes.

Paralelamente, volvió a ganar protagonismo el barrio abierto. Con tickets entre u$s60.000 y  u$s65.000 para lotes de 500 metros cuadrados, se presenta como una alternativa atractiva tanto para familias que buscan construir su casa como para inversores que desarrollan proyectos en propiedad horizontal. Un ejemplo es Paseo Norte, que ofrece posesión inmediata y escritura rápida, algo muy valorado por el usuario final. Para el inversor, el mismo terreno permite construir hasta cuatro unidades de 100 metros cuadrados, con una inversión inicial de u$s80.000 a u$s130.000 y una renta anual estimada del 5% al 7% en dólares.

El perfil del inversor también se transformó. “El inversor especulador, que esperaba una revalorización rápida, cedió espacio al inversor rentista, que combina una expectativa de plusvalía moderada con el objetivo de generar renta en dólares”, señaló por su parte Gaspar Gariboldi, titular de Dunod Propiedades. Hoy este perfil busca protegerse de la volatilidad cambiaria y encuentra en los desarrollos inmobiliarios un resguardo de valor con retorno sostenido.

En este escenario, los condominios se transformaron en el formato estrella del presente: tickets accesibles, bajas expensas y practicidad. “Conviven distintos modelos de hogar: familias jóvenes, padres separados, parejas sin hijos o personas solas. Todas comparten el deseo de vivir la experiencia Funes en espacios optimizados y con menor costo de mantenimiento”, sostuvo Cano.

El crecimiento no se limita a lo residencial. “Las marcas de primera línea que operan en Rosario buscan posicionarse en Funes porque aquí se concentra un público premium y también una clase media trabajadora en expansión”, explicó Gariboldi. La presencia de Ciudad Industria y de proyectos como Arboria potencia la demanda de viviendas y servicios asociados a la actividad laboral, generando empleo y alimentando el desarrollo inmobiliario.

Además de Paseo Norte, otros proyectos marcan tendencia. Atacha, un barrio cerrado de menos de 100 lotes, permite acceder a terrenos desde u$s80.000, con un perfil exclusivo pero más accesible que los desarrollos premium. En paralelo, Canes se prepara para su entrega en los próximos meses. Allí, un inversor puede adquirir un lote y proyectar viviendas en valores de u$s280.000 a u$s300.000, muy por debajo de los u$s600.000 que alcanza una casa en los barrios cerrados de alta gama.

Para Ricardo Sabbatini, otro referente del sector, la demanda se mantiene sólida en todos los frentes. “El segmento alto de los barrios cerrados sigue vigente, pero también hay compradores que buscan casas de dos o tres dormitorios en terrenos de 500 a 600 metros cuadrados. La falta de cloacas es una deuda pendiente, aunque las obras de gas avanzan con buen ritmo”, señaló. Sabbatini agregó que la demanda de alquileres es altísima y que los locales comerciales alcanzan niveles de ocupación récord, con casos destacados como Paseo Victoria.

El panorama muestra una ciudad en plena diversificación: el segmento premium alcanzó madurez, los lotes más compactos y el barrio abierto ganan protagonismo, el inversor rentista domina la escena, los condominios se imponen como solución habitacional flexible y el mercado corporativo y el polo industrial suman dinamismo. “Funes dejó atrás la etapa especulativa de los barrios cerrados premium. Hoy hablamos de un mercado maduro, diverso y con proyección, que ofrece productos para todos los perfiles: usuarios finales, inversores y empresas”, resumieron los referentes del sector.

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