Boom inmobiliario y comercial de una ciudad que creció por fragmentos

Que Funes creció no es ninguna novedad. La ciudad quintuplica el crecimiento promedio de las localidades santafesinas y el proceso superó lo previsto y corre por delante de la tan ansiada planificación y ordenamiento territorial. En los últimos diez años Funes fue tomando nuevas formas, de la mano de impulsos privados que tornaron de vida y movimiento territorios otrora “vacíos”.

Se ve, sobre todo, en algunos de los ejes comerciales que fueron creciendo a la par de las nuevas urbanizaciones: la calle Fuerza Aérea y su continuación en Illia, de la mano de los barrios cerrados en un primer momento y de loteos abiertos en una segunda etapa. Las esquinas comerciales que se instalaron en el barrio Funes City, que llevaron comercios y servicios a los vecinos que hasta  hace poco debían moverse unas 15 o 20 cuadras para conseguir productos básicos.

También sucedió algo similar con la calle José Hernández, al oeste de la ciudad, y con calle Yrigoyen hacia el sur, que poco a poco va adquiriendo un movimiento propio, más vivaz y joven que el resto, y donde se concentra la –por ahora escasa- movida nocturna local.

De a poco la ciudad va dejando de lado la centralidad del “pueblo” y las “garitas” se van poblando no sólo con viviendas, es así como surgen las nuevas centralidades. El proceso sigue un curso de alguna manera natural, sin embargo, dista aún de ser pensado con una mirada más integral: el desafío es entonces conectar y facilitar sus accesos, acompañar estos procesos.

El Estado suele correr detrás de los lobbies inmobiliarios, Funes es un claro ejemplo, pero no el único. “Cuando se expanden las ciudades de tan baja densidad lo que suele suceder son nuevas centralidades, que muchas veces no fueron previstas desde la planificación”, explica Fabiana Escobar, arquitecta y especialista en ordenamiento territorial y planificación urbana.

“Debería haber una injerencia fuerte desde los gobiernos para ordenar y prever esas nuevas centralidades, porque siempre es preferible que el estado municipal esté ideando y articulando todo esto”, afirma Escobar, que también recuerda que nunca es tarde para iniciar estos procesos pendientes. “Las ciudades son construcciones colectivas y permanentes. Así como pueden cambiar los indicadores más centrales y se pueden reconfigurar en esos términos, quizás hubiera sido mucho más económico y eficiente pensarlo antes pero es más nocivo no pensarlo y seguir con esa lógica de repetición”.

¿Qué es lo que hay que ordenar? ¿Cómo se hace para conectar esas nuevas centralidades? Y sobre todo, ¿de qué dan cuenta esos nuevos “centritos” que se van conformando cuasi naturalmente?

Funes, como otras localidades de la zona metropolitana de Rosario, fue creciendo por espasmos ligados a los emprendimientos inmobiliarios que fueron loteando gran parte de lo que fue su zona rural. “En general los desarrolladores inmobiliarios prevén ciertos sectores destinados a áreas comerciales, lo suelen determinar para captar ese excedente y venderlos como tal a un precio diferencial. Debería haber una actitud más proactiva de las autoridades municipales como para prever estas cuestiones, primero porque hay un diferencial de renta que solo capta el desarrollador y no el municipio, y además porque es interesante que haya una mirada más integral”, explica la especialista y brinda un claro ejemplo: Qué pasaría si esos “diferenciales de renta” se pusieran a disposición de la ciudad y sus ciudadanos y no sólo bajo criterio de conveniencia para los privados?.

Tal vez donde un loteo prevé dejar una zona comercial puede ser más útil para el barrio contar con estructuras públicas ligadas a los servicios, tal vez hasta incluso un terreno que está previsto como porcentaje de sesión pueda utilizarse como predio destinado a una futura escuela.

Distintas maneras de “coser” los fragmentos de ciudad

Cuando una gran cantidad de extensión de suelo rural que se va transformando en suelo urbano se va generando mucho suelo “vacante” urbanizado –que no termina de ser ni una cosa ni la otra-, es decir: “Grandes infraestructuras por mantener, tendidos eléctricos, mantenimientos de calles y demás, que quedan bajo la responsabilidad de un municipio a la hora de mantenerlos y son muy costosos”, indica la urbanista.

“Llega un punto en que las ciudades de baja densidad hay que empezar a pensar en aumentar la densidad porque no es ambientalmente sustentable seguir expandiendo una cuadrícula donde el lote es privado, donde todos tenemos patio y pileta. Hay un momento en que se debe empezar a pensar en lo que se conoce como densidad equilibrada: que permita hacer un mejor aprovechamiento de la infraestructura”, explica y aboga por soluciones prácticas y sustentables.

Porque en ciudades con características como la nuestra, y con falta de servicios que en otras están garantizados, como un transporte público de calidad, atravesar esos desequilibrios atenta contra el medioambiente. Se trata de buscar ciudades equilibradas donde haya más lugares donde haya más cosas, no un lugar que sea “el centro” y otro que sea “el dormitorio”, las ciudades al ser más “caminables” y menos extensas invitan a depender menos del automóvil, explica.

Hacia dónde vamos

Las viviendas colectivas de algunos pocos pisos no son mala idea, afirma la profesional que se presenta en Linkedin de manera concreta: “Me he especializado en las políticas de suelo tendientes al mejor aprovechamiento y distribución de este recurso suelo, tanto desde el punto de vista social como ambiental”.

Salvo que exista una excelente red de transporte público, que sean lugares de fácil acceso, las ciudades tendientes a una densidad equilibrada deben poder pensarse con criterios más flexibles. “No hay que pensar en disparar la densidad con edificios de altura, pero si pensar en viviendas que se combinan con espacios verdes”.

En este sentido vuelve al aspecto social por el cual Funes ha sido elegida por muchas familias para ser hogar, siendo cada una de ellas parte indispensable de este crecimiento que exige una combinación de lo mejor que Funes ofrece, su verde, con un estilo de vida que muchas veces implica relegar el disfrute.

Fabiana va a lo práctico con mucho tino: “Los espacios verdes son muy caros de mantener, en términos económicos y de tiempo también. Una familia que está constantemente yendo y viniendo por trabajo y por la escuela de los más chicos, que el fin de semana tenga que pasarlo enteramente manteniendo un jardín son cuestiones que también desde la práctica se empiezan a cuestionar”.

La densidad equilibrada es lograr que no se saturen las calles, que no haya tanta contaminación, estar cerca de las principales vías de comunicación y tener buen transporte público. La densidad equilibrada es también poder pensar una ciudad con lugar para todos, en el que cada quien pueda sacar provecho, sin fragmentaciones.

“Por un lado está la conversión del suelo rural a urbano, más la contaminación por polución son insostenibles, sin hablar del tiempo que cada uno precisa para atravesar todos estos espacios. Si uno pensara al año la cifra que pasa diariamente arriba de un vehículo es realmente abrumador”, grafica. “Son esas las situaciones cotidianas que ponen en crisis a este tipo de ciudades con este tipo de crecimiento”, sin embargo vuelve a recordarnos que nunca es tarde, y que parara la pelota para pensar la ciudad que se quiere es siempre posible y necesario.

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