Los distintos de Funes: cómo conviven múltiples realidades urbanas en una ciudad que no deja de crecer

La Funes de hoy poco se parece a la de hace 25 años. De aquel pueblo tranquilo, donde El Arlequín era la única opción abierta un fin de semana y se cruzaba la ruta sin semáforos ni cartelería, se pasó a una ciudad con barrios cerrados, condominios modernos, movimiento constante de tránsito y una oferta comercial que se multiplica. La autopista ya no es un límite, los loteos llegan más allá de la vieja frontera urbana, y el flujo de personas que eligen radicarse en Funes no deja de crecer. Esa transformación, sin embargo, no fue un proceso homogéneo. El crecimiento urbano fue sostenido, sí, pero también desordenado, y eso se evidencia en zonas que se consolidaron con velocidad y otras que aún esperan desarrollos y más potencia comercial.

Esta evolución dejó a la vista una fragmentación interna que se manifiesta en distintos planos, ya sea geográficos, sociales, comerciales y hasta culturales. No se trata solo de una diferencia entre “el centro” y “los barrios”, sino de modos distintos de habitar y recorrer la ciudad, de qué se consume, de cómo se invierte, de dónde se instalan los servicios, y de qué acceso real tiene cada vecino a esas transformaciones. En ese marco, la mirada de referentes del mercado inmobiliario cobra relevancia para entender cómo se estructuran estas diferencias y qué desafíos plantea el futuro inmediato.

Leandro Ramírez Loy, titular de Ramírez Loy Propiedades, dialogó con InfoFunes y propuse una radiografía clara del fenómeno: “Para mí, hay cuatro Funes. El del casco histórico, con los vecinos originales; el de los countries, que pasaron de ser un lugar para dormir a un lugar para vivir; el intermedio, entre la ruta y los barrios cerrados, con rosarinos que tenían casa de fin de semana y se quedaron; y el nuevo Funes, más allá de la autopista, donde la clase media construye y todavía está viendo si ya vive o solo duerme en la ciudad”.

La expansión vino de la mano de los servicios. “El cambio grande se dio cuando llegó el gas. Ahí muchos loteos se habilitaron, y la gente empezó a ver posible quedarse a vivir en Funes”, remarcó Ramírez Loy. Su mirada parte de una experiencia personal, durante años fue uno de los que vivían en un barrio cerrado pero hacía su vida en Rosario. “Yo mandaba a mis hijos al colegio allá, me atendía en el sanatorio de allá, todo pasaba en Rosario. Hoy hago todo en Funes. Fue una decisión consciente, pero no todos la hicieron todavía”.

La vida comercial refleja esa misma segmentación. “No es lo mismo un local sobre Irigoyen, que uno sobre la ruta o en el centro. Cambia quién camina cada zona, qué productos se venden y cuánto cuesta alquilar. Irigoyen tiene un perfil ABC1, con comercios para un consumidor de alto poder adquisitivo. En cambio, el centro es más para el funense de siempre. Hay que entender esas diferencias para no cometer errores en los desarrollos”, explicó.

Por su parte, Juan Cano, desarrollador al frente de Skygarden, coincidió en el diagnóstico. Para él, el fenómeno no fue un boom momentáneo, sino la cristalización de una nueva realidad. “El segmento ABC1 ya está instalado y consolidado. Ahora el desafío es otro: pensar cómo se le da respuesta a la clase media. Hoy no se está construyendo para ese público, y si no se lo incluye, el modelo se agota. Ya no quedan tantos rosarinos con 650 mil dólares para una casa en Funes”, aseguró.

Cano advirtió además que existe una franja de compradores con poder adquisitivo medio-alto que no encuentra oferta. “Hay médicos, comerciantes, profesionales que pueden pagar 250 o 300 mil dólares. Es un montón de plata, pero no alcanza para lo que se ofrece hoy. Esa gente busca seguridad, calidad de vida y verde. Pero no está dispuesta a convalidar valores absurdos. Necesitamos desarrollos más accesibles, en volumen, bien pensados. "Eso lo que intentamos con proyectos como Finca Azul: dúplex seguros, con menor mantenimiento, pensados para familias reales”, sumó.

En paralelo, el valor de los alquileres comerciales es otra muestra de las sectorización que configuró la ciudad. Ramírez Loy lo pone en términos concretos: “No es casual que los locales sobre Irigoyen tengan un tipo de propuesta y valor distinto. Esa zona la caminan los vecinos de los countries. El centro lo camina el funense histórico. Y no es el mismo el que va a comprar un sushi, una joya o un BMW. Entonces, no podés pensar igual un negocio para un sector de la ciudad que para otro”.

En este escenario, Iván Miraterra, de Miraterra Propiedades, destacó a este medio la necesidad de una planificación más activa desde el Estado. “El desarrollador va a invertir donde haya plata. Es lógico. Pero si queremos equilibrar la ciudad, la Municipalidad tiene que intervenir. Hacer estudios, identificar zonas subutilizadas y ofrecer incentivos reales: más metros de construcción, cambios en el FOS (Factor de Ocupación del Suelo) y el FOT (Factor de Ocupación Total), beneficios fiscales. Si no, las inversiones siempre se concentran en los mismos lugares”, apuntó consultado por si consideran que faltan más desarrollos apuntados a la clase media.

Miraterra también apuntó a las zonas de menor desarrollo, como algunos sectores de Funes Norte, que podrían crecer con políticas adecuadas. “Hace falta permitir, por ejemplo, condominios de cinco pisos en ciertas manzanas, o proyectos que generen densidad sin romper con la escala del lugar. Y dar herramientas a la clase media para que pueda invertir. Plazos más largos, créditos, opciones más flexibles”.

Los tres coinciden en que el futuro de Funes depende de lograr una integración más equitativa y estratégica. La expansión fue veloz, pero no fue pareja. Quedaron sectores atrás, sin infraestructura ni oportunidades. Y en los más desarrollados, el precio de acceso se volvió un filtro excluyente.

El riesgo no es menor, que Funes se transforme en una suma de fragmentos, con islas de bienestar desconectadas entre sí. Pero también hay oportunidades claras. Si se avanza en planificación, en incentivos adecuados y en proyectos que contemplen a todos los sectores, todavía hay margen para corregir el rumbo.

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