"La casa correcta para cada barrio": ¿Cuánto cuesta el metro cuadrado terminado hoy en Funes?

Funes viene creciendo con fuerza en los últimos años: nuevos loteos, barrios en expansión, obras en marcha y una demanda sostenida de viviendas. En ese contexto, cada vez más personas compran un lote para construir su casa. Sin embargo, para el mercado inmobiliario la decisión no pasa únicamente por cuánto cuesta levantar una vivienda, sino por entender qué tipo de casa conviene hacer en cada barrio para que, si mañana se decide vender, tenga salida.

“Invertir sin analizar el perfil del barrio suele derivar en viviendas que no dialogan con lo que el mercado de esa zona está acostumbrado a demandar. Eso no impide una venta futura, pero reduce el universo de compradores potenciales y suele alargar los tiempos de comercialización”, explicó en diálogo con InfoFunes, David Flores, Corredor Inmobiliario Mat. N° 0621 de la inmobiliaria Sussana Ippoliti. Por eso insistió en un concepto que se repite entre desarrolladores y corredores: en Funes no existe “la mejor casa”; existe la casa correcta para cada barrio.

En cuanto al costo de construcción, Javier Levit, de UNO Propiedades, señaló a este medio que hoy en la ciudad el metro cuadrado “se mueve desde los 800 a 1200 dólares” según nivel de terminación. Y aportó una referencia concreta: una vivienda típica de 100 m2 “arranca desde los u$s80.000”, sin contar el terreno. A partir de ahí, el número final depende de variables que van desde el proyecto y la mano de obra hasta la calidad de los materiales y, sobre todo, el estándar que exige el entorno donde se construye.

Flores, por su parte, remarcó que Funes no funciona como un único mercado. En barrios cerrados como Funes Lakes y Vida Lagoon, por ejemplo, los lotes promedian entre 500 y 600 m2 y se consiguen desde u$s80.000. Allí, las casas que el mercado suele validar se ubican entre 180 y 300 m2 —muchas en dos plantas para conservar jardín— y el rango de inversión de obra compatible con la demanda ronda entre u$s1.100 y u$s1.350 por metro cuadrado terminado. La búsqueda apunta a viviendas modernas, funcionales y bien resueltas, con superficies equilibradas en relación al tamaño del lote.

En un escalón más alto aparecen Vida y San Sebastián, con lotes promedio en torno a los 800 m². En Vida los valores parten de u$s170.000 y en San Sebastián desde u$s 200.000. En esos barrios se consolidaron como referencia casas de más de 300 m2 cubiertos, con terminaciones superiores y una presencia arquitectónica más marcada. El rango de inversión de obra que se corresponde con la demanda actual se ubica entre u$s1.400 y u$s1.600 por metro cuadrado.

Funes Hills, en tanto, se posiciona como un segmento donde el mercado convalida más inversión por metro cuadrado y viviendas de mayor porte: lotes de alrededor de 800 m2 desde u$s220.000 y superficies demandadas que parten, por lo general, de los 300 m2. Allí el costo de obra se ubica desde u$s1.600 por metro cuadrado en adelante. Y en la cima del segmento premium se encuentra Kentucky, con lotes promedio desde 1.200 m2 y valores que arrancan en u$s350.000. Es un entorno donde se buscan casas desde 400 m2, con inversiones que van de u$s1.600 a u$s2.500 por metro cuadrado terminado, según el proyecto y la calidad de materiales. Pero Flores advirtió un punto clave, no todo lo que se invierte en obra se recupera en la misma proporción al vender; una casa sobredimensionada o con calidades extremadamente exclusivas puede achicar la cantidad de interesados, incluso en un barrio de alta gama.

Del otro lado, los barrios abiertos de Funes manejan otra lógica. El valor del lote es menor y la demanda se orienta a viviendas más funcionales, con superficies contenidas y costos de mantenimiento razonables. En Don Mateo, por ejemplo, los lotes promedian 500 m2 desde u$s65.000 y las superficies más buscadas van de 120 a 200 m2, con inversión de obra en torno a u$s1.100 a u$s1.200 por metro cuadrado. En Los Troncos, con lotes promedio de 350 m² desde u$s80.000, las casas habituales se mueven entre 100 y 160 m2 y los valores de obra se ubican en rangos similares. En Funes City, con lotes promedio de 500 m² desde u$s 45.000, las viviendas más frecuentes están entre 120 y 180 m2 y la inversión de obra promedio va de u$s1.000 a u$s1.100 por metro cuadrado. En estos sectores, coinciden los especialistas, construir muy por encima del promedio del barrio o con terminaciones propias de countries de alto nivel suele reducir la cantidad de potenciales compradores.

Sobre el valor de la tierra, Levit agregó un dato de tendencia: tanto en barrios cerrados como abiertos, los lotes bajaron entre un 10% y un 30% en los últimos dos años. Entre los motivos menciona el aumento de expensas y el incremento del costo de construcción en dólares. En el mercado actual, resumió, se pueden encontrar lotes en barrios abiertos desde u$s35.000, mientras que en barrios privados el rango va de u$s70.000 hasta u$s400.000, como en Kentucky.

Para poner números a la inversión total, Flores ofreció ejemplos que combinan terreno y obra. En Funes Lakes o Vida Lagoon, un lote de u$s 80.000 más una vivienda de 220 m2 a u$s1.200 por metro cuadrado arroja una inversión aproximada de u$s344.000. En Vida, un lote de u$s170.000 más una casa de 320 m2 a u$s1.500 por metro cuadrado lleva el total a unos u$s650.000. En Funes Hills, un lote de u$s210.000 y una vivienda de 380 m2 a u$s1.700 por metro cuadrado da cerca de u$s 856.000. Y en Kentucky, con lote de u$s350.000 y casa de 420 m2 a u$s1.800 por metro cuadrado, la inversión ronda u$s1.106.000.

A la hora de pensar cómo ajustar el presupuesto sin resignar calidad, el referente de UNO Propiedades apuntó primero al proyecto. “Es importante hacer un proyecto inteligente desde el minuto cero; un buen proyecto te permite tomar decisiones a tiempo”. En obra, recomendó usar materiales de calidad y contar con buena mano de obra, además de trabajar con un profesional que gestione integralmente el desarrollo. Para bajar costos, sugiere priorizar materiales seguros y probados, evitando ahorros que después se pagan con problemas. Y plantea que el diferencial que agrega valor a futuro conviene concentrarlo en el diseño: la innovación bien aplicada puede distinguir una casa sin convertirla en un producto difícil de vender.

En síntesis, construir la casa que uno quiere es una decisión personal. Pero hacerlo con criterio de mercado es una decisión estratégica: ajustar superficie, terminaciones y presupuesto al barrio no solo ordena la inversión, sino que mejora la liquidez del inmueble y amplía la demanda si en algún momento aparece la necesidad —o el deseo— de vender. En construcción la clave no es hacer “la mejor casa”, sino la correcta para cada lugar.

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