Desarrollos y plusvalía: el puñal de la política que dividió a los empresarios

Aprobado por unanimidad hace un año, el sistema de plusvalía que regula los aportes en obras públicas que deben hacer los empresarios que encaran desarrollos inmobiliarios divide aguas en el círculo rojo empresarial y le tira un salvavidas a un Municipio con una estructura que quedó más que chica. Posturas a favor, en contra y una pregunta que sobrevuela: ¿llueven o garúan inversiones?  

Como si fuese una premonición, una de las últimas acciones impulsadas por el Concejo Municipal antes de su recambio a fines del año pasado fue la sanción de la ordenanza que fija el valor de las obras públicas de las cuales se deben hacer cargo los empresarios que quieren llevar adelante un desarrollo urbanístico o comercial. Pero no fue una premonición, fue la herramienta más importante que se aseguró el peronismo antes de asumir el poder, una prueba de amor al empresariado regional, garantizando la siempre reclamada e inalcanzable seguridad jurídica y, además, desnudando la fragilidad de un Municipio que blanquea así que solo no puede, que su estructura quedó chica para una ciudad que creció al frenético ritmo de los privados y que, hasta adaptarse a la nueva realidad, va a necesitar del aporte empresarial como agua en el desierto. Sin embargo, el manotazo de ahogado al bolsillo de los jugadores del mercado abrió una grieta entre ellos y algunos hasta aseguran que paró inversiones, aunque los proyectos se multipliquen en la secretaría de planeamiento local.    

El mecanismo impuesto por la ordenanza se conoce como “sistema de plusvalía” y, aunque es complejo, se puede resumir en un cálculo a partir del costo del metro cuadrado construido según el Colegio de Arquitectos para los pedidos de exención de alguno de los índices de edificación (factor de ocupación de suelo, factor de ocupación total o altura) y otra fórmula que toma como base el valor fiscal de la tierra ante el pedido de cambio de uso del suelo de rural a urbano, es decir, nuevas urbanizaciones que pueden ser barrios cerrados o abiertos. “Siempre te queda en US$30-US$50 por metro cuadrado construido para los que piden exenciones y en alrededor de US$5 por metro cuadrado para los que piden cambio de uso de suelo”, resumen desde el Concejo. Los empresarios ingresan el proyecto en la Secretaría de Planeamiento, quien es la encargada de hacer los cálculos y enviarlo al Concejo. Allí los concejales deben analizar los efectos urbanísticos, viales, sociales y económicos que puedan provocar, deben fiscalizar que lo calculado sea correcto y, en el caso de aprobarse, deben decidir el destino de lo que el empresario desembolse por plusvalía, es decir, deben decidir qué obra se hará con esos recursos. “Normalmente viene el proyecto con la obra incluída por parte del Ejecutivo y se aprueba lo que pide el Ejecutivo, pero tenemos facultad de cambiarlo”, dice la misma fuente legislativa.

El sistema de plusvalía hace ya un año que rige en la ciudad y provocó algo extraño de ver: la clase política, que no acostumbra a tener grandes acuerdos, unánimemente está a favor de la idea. No hay hoy en Funes un referente político que se manifieste en contra del mecanismo de la plusvalía. Hay, sí, críticas de la oposición que apuntan a perfeccionarla y hacen foco en la transparencia de la ordenanza. Por ejemplo, algunos apuntan a que el proyecto llega en un paquete cerrado al Concejo que, si bien tiene la facultad de modificarlo, no tiene el personal técnico especializado para fiscalizar que los cálculos estén bien hechos, lo que abre la puerta a una posibilidad de establecer montos de manera discrecional sin que el Concejo pueda controlarlo. También se exige una comisión de seguimiento que fiscalice el cumplimiento de los acuerdos con los privados, algo que ya está en tratativas dentro del Concejo Municipal. Salvando esas cuestiones, toda la clase política coincide en que los empresarios deben destinar parte de su inversión a obras públicas que sean beneficiosas para toda la ciudad. La piedra de toque de esto es que la ordenanza fue aprobada por unanimidad con la composición anterior del cuerpo legislativo, donde cada una de las tres fuerzas políticas más importantes de la ciudad (peronismo, Frente Progresista y Juntos por el Cambio) tenían igual número de representantes.

La grieta en torno a la plusvalía surgió en el lugar menos pensado: los propios empresarios. Más de un referente empresarial opositor a la iniciativa gastó minutos de teléfono y tiempo en rondas privadas de café intentando convencer a los ediles de desistir de la idea o de morigerar el impacto económico de la fórmula. Incluso, dicen quienes conocen el día a día del círculo rojo funense, hubo pedidos entre empresarios de frenar inversiones como una especie de “castigo” a la clase política local por imponer ese nuevo esquema. Públicamente, quienes tomaron la bandera en contra del sistema de plusvalía fueron los miembros de la Asociación Empresaria de Funes, enmarcando la crítica en la postura histórica de la institución en contra de la “burocracia” y los “costos a las inversiones” pero cuidándose de no apuntar los cañones solamente a la gestión municipal, sino también a la provincial y nacional. Con ellos se reunieron el ex Secretario de Planeamiento Ariel Gimenez Rita y el Secretario de Gobierno Martín Papini para escuchar su postura cuando se trató la ordenanza, aunque no pudieron ponerse de acuerdo. Un ejemplo de este desencuentro lo da Juan Félix Rossetti, uno de los popes de esa entidad, quien hace años ya que decidió no invertir más en la ciudad y ha calificado al sistema como “otro impuesto a la inversión”.

Para Germán Nocera, titular de AEF, “seguir sumando costos a los emprendimientos comerciales y desarrollos es engorroso, molesta y genera que muchos no estén de acuerdo y que esos emprendimientos y desarrollos queden postergados o no se hagan”. El presidente de la entidad empresaria cree que “se perdieron años de cosas que se podrían haber hecho y que hubiesen traído mejoras, inversiones y puestos de trabajo” y que la plusvalía forma parte de esa burocracia y estructura de costos que “genera que pocos empresarios buenos y sanos tengan estructuras para poder soportar los tiempos y las demoras, es una cosa viciosa que aleja a mucha gente productiva, de bien, que están cansados de los tiempos que demora el trámite, de tener que estar mendigando una habilitación o un permiso para hacer lo que fuere”. “No puede quedar siempre todo supeditado a la extorsión política, a que si no me das esto o no lo hacés de esta manera, no te apruebo el proyecto o no te doy la habilitación, no puede ser que cada vez que uno quiera hacer algo esté supeditado al momento político que se atraviesa, a ver qué le conviene, que no conviene, qué nos piden, que no nos piden, y cuando no convienen tenemos las cosas demoradas o entorpecidas”, se lamenta el empresario.

Sin embargo, no es la única crítica que hace el presidente de la entidad empresaria. También pidió que el proceso sea “transparente”, que se sepa “cuánta plata se va a recaudar, por qué y en qué se gasta, que se pueda saber qué aportó cada emprendedor” para “aportar un granito de arena a la transparencia de la gestión pública” y apuntó contra el “cero reconocimiento” que reciben los empresarios por los aportes que hacen: “Las obras que se hicieron en Funes fueron hechas por los empresarios, son contadas con los dedos de una mano las obras estructurales serias hechas por la gestión pública en los últimos veinte años, es muy poco lo que se ha hecho en relación con lo que se invirtió por parte del sector privado”, dice.

Nocera pide que “la política se sincere y lo cuente para que el empresario pueda tener el valor que realmente tiene dentro de una sociedad, que la gente no crea que lo que está pasando, que es buenísimo para la ciudad, viene porque el Municipio o la Provincia hicieron un ahorro en el gasto público o porque redireccionaron la forma de gastar el dinero dándole otras prioridades” y plantea que los dirigentes políticos “deben decir la verdad, no dibujarla para que la gente crea que fue la gestión, tienen que dejar en claro que asfaltaron la calle y el proceso fue este, la gestión logró esto porque pasó todo lo otro antes, el empresario para lograr el permiso estuvo dos o tres años”. “El vecino no tiene tiempo de investigar ni tiene por qué saber todo, la política de alguna manera intenta no perder el poder y acomoda las cosas para que la gente crea que tiene que venerarla”, sentenció.

Del otro lado, no son pocos los empresarios que decidieron hacer igual un desembolso en la ciudad a pesar del sistema de plusvalía, y no fueron precisamente propinas. Para conocerlos alcanza con repasar los últimos asuntos ingresados al Concejo: hay al menos dos condominios y dos barrios cerrados pidiendo aprobación o ya aprobados, que dejarían algo más de US$4 millones en concepto de plusvalía. Entre los empresarios están quienes lo toman como un costo más, pero también están quienes son casi militantes de la ordenanza y lo piensan como una manera de ejercer una responsabilidad social empresaria, incluso hay quienes realizaron obras sin tener todavía la aprobación a su proyecto. En el medio, están quienes comparten la sustancia pero hacen críticas a su implementación, como Néstor Rozín, el empresario detrás del hotel Sol de Funes quien valora que el intendente escuche a los empresarios y deja en claro que “prefiero que me digan que tengo que pagar una plusvalía en beneficio de la ciudad a diferencia de tenerme cuatro años sin hacer nada”, pero para quien “debería haber distintas plusvalías porque no son iguales los desarrollos, no es lo mismo un loteo que un hotel, yo tengo que terminar el hotel para empezar a producir, eso no quiere decir que la Municipalidad no reciba un beneficio, pero en el mientras tanto la inversión no puede ser atrasada”.

La pandemia aceleró los desarrollos habitacionales en la ciudad. La necesidad de muchos de huir del cemento y vivir en lugares más verdes producto de meses de encierro tiene un correlato en la demanda, lo que se traduce en negocios e inversiones que, en una época de vacas flacas y con un desorden fiscal y económico, el Ejecutivo liderado por Rolvider Santacroce está decidido a no desaprovechar. Por eso ideó un paquete de oferta donde viene la certeza de que el proyecto será apoyado institucionalmente a cambio de la limosna empresarial mediante el sistema de plusvalía. Sin embargo, en las oficinas, en las mesas de café, en los asados en los quinchos de los barrios cerrados donde se reúnen los verdaderos jugadores del mercado inmobiliario funense ronda una sola pregunta: ¿es la mejor oferta? 

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