Ni fu ni fa: Meseta en el mercado inmobiliario

Hace algunos meses se supo que el boom comercial y de la construcción en Funes había dejado de ser lo que fue. Los guarismos de los últimos dos años indicaban una merma en la cantidad de locales abiertos y obras particulares comenzadas en la ciudad. Pero, para finalizar el análisis, resta focalizarse sobre la tercer punta de este triángulo, que es el mercado inmobiliario: ¿cómo reaccionaron las ventas y los alquileres de inmuebles al fin del boom?

Para Cristian Mallet, de la inmobiliaria Cristina Pozzobon, recién en este año se empezó a notar una mejoría en un mercado que, dice, viene castigado desde la instauración del cepo cambiario. “El año pasado fue de arranque, hubo mucha volatilidad, era un gobierno nuevo, pasaron muchas cosas en un solo año. Ahora hay un montón de variables que se están empezando a acomodar y va de a poco arrancando”. Sin embargo, Mallet cree que esta mejoría no llegará a empatar lo que fue el auge del mercado inmobiliario durante la primer década de este siglo ya que fue “una situación atípica, extraordinaria” a causa del gran momento que vivía el campo, que derramaba sus ganancias en las zonas urbanas cercanas.

Por su parte, Leonardo Mateos, de la inmobiliaria Ingeniero Mateos, ve al mercado “más o menos quieto al igual que el año pasado” pero resalta por un lado que sigue existiendo gente de ciudades vecinas que eligen a Funes por la tranquilidad y el verde, y por otro lado que este año se reactivó la cuestión de los créditos hipotecarios, lo que le dio una inyección al sector. “Hay gente que ya tiene acordado o preacordado el crédito y gente que está empezando a averiguar como es el tema de los créditos y paralelamente averigua por propiedades. Toda esa gente consulta, pregunta precios, mira propiedades, tiene expectativas”. Sin embargo, hay un obstáculo general y otro particular que molestan el camino: muchas veces “el crédito no se hace efectivo”, dice Mateos, y otras tantas los créditos hipotecarios manejan valores incompatibles con los valores de mercado en Funes, una plaza que suele ser cara.

Hoy en día hay tres tipos de créditos hipotecarios en el mercado. Por un lado están los ya conocidos créditos a tasa fija, en los cuales el valor de la cuota se mantiene a lo largo del plazo y la ganancia de la entidad bancaria proviene de la tasa de interés, que oscila entre los 17% y los 29% según la institución. Por otro lado están los créditos de tasa mixta: una tasa fija por un tiempo determinado (suele ser entre el 16% y el 23%) y luego variable. Por último queda la joya de la gestión Macri: los créditos en UVA, que vienen acaparando el mercado quedándose con el 85% del total de los préstamos destinados a compra o construcción de viviendas. En este tipo de créditos, la entidad bancaria no presta una cantidad de dinero, sino una determinada cantidad de Unidades de Valor Adquisitivo (UVA) cuya cotización se ajusta de acuerdo a la inflación, por lo tanto la tasa de interés suele ser más baja.

En materia de alquileres el análisis resulta totalmente a la inversa: la oferta de viviendas para alquiler permanente no alcanza a cubrir la extensa demanda. Mateos explica que este fenómeno “viene pasando hace muchos años. En la calle casi que no hay, no se ven carteles de alquileres, el que toma una casa para alquilar, la pública y en menos de un mes la alquila”. Incluso con la oferta destinada al sector de alto poder adquisitivo sucede lo mismo: “En los barrios cerrados, en las zonas residenciales con casas más grandes hay más demanda que oferta. Lo que teníamos para alquilar lo alquilamos todo y a medida que van entrando las casas se van alquilando rápidamente, la demanda viene creciendo”, dice Lisandro Argüelles, de Argüelles&Rossetti, una inmobiliaria dedicada a los barrios cerrados y las zonas más costosas de la ciudad.

Este fenómeno repercute en las inversiones que se hacen dentro del mercado inmobiliario, analiza Mallet. “Se está viendo que el que hacía un edificio para inversión hoy está haciéndolo para consumidor final o el que compraba como inversión, hoy lo hace para alquilar, porque no hay oferta para alquilar, hay lista de espera en las inmobiliarias. Muchos de estos proyectos de condominios que están surgiendo van a satisfacer una demanda insatisfecha que es la de la gente que quiere alquilar y no tiene oferta”. Si bien las operaciones de compraventa siguen siendo las que más flujo de dinero motorizan, las operaciones de alquiler las superaron cuantitativamente hablando.

¿Cuánto sale comprar en Funes? Depende de la zona: servicios, riesgo de inundación, ubicación, cercanía a accesos y a transporte público son algunos de los factores que definen el precio de una vivienda o de un lote, además, claro, de sus especificaciones: los barrios cerrados son claramente las zonas más caras de la ciudad, mientras que el recuerdo de las recientes inundaciones además de su lejanía hacen de la zona oeste una de las zonas más baratas junto con Zona 5. El centro, barrio los Troncos y Funes R están un escalón por debajo de los countries, y zonas como Villa Elvira o Solares, antes descartadas por su entorno o por riesgo de inundación, hoy están en boga, es difícil encontrar un inmueble disponible en ellas y los precios están en alza.

El mercado inmobiliario de la ciudad acusó el golpe del cepo cambiario y del cambio de gobierno, pero no se vio tan diezmado como el comercio o la construcción. La demanda de alquileres supera la oferta y las nuevas líneas de créditos hipotecarios comienzan a mover las ventas, aunque los jugadores del sector creen que no se volverá a los números de la década pasada y creen que se va camino a un “sinceramiento”. No hay boom, pero tampoco la pólvora está mojada.