Domingo, 21 de Diciembre 2025
Expensas en barrios cerrados de Funes, en su pico histórico: cuánto se paga en los countries más exclusivos
Los gastos por vivir en los lugares más premium de la ciudad vienen en constante aumento. $500 mil, el monto más bajo. Los consejos de un letrado especialista.
Las expensas en barrios cerrados de Funes están alcanzando cifras impensadas hasta hace poco. En muchos casos superan los $500 mil por mes y, en contextos donde hay obras extraordinarias en marcha, el monto total puede escalar hasta $1.6 millones por lote. Se trata de un gasto que ya no pasa desapercibido y que influye tanto en la decisión de compra como en la convivencia cotidiana dentro de los desarrollos cerrados.
En estos barrios privados, las expensas no solo cubren el mantenimiento habitual. Incluyen servicios como seguridad las 24 horas, portería, limpieza, parquización, y el mantenimiento de espacios comunes y amenities como piletas, gimnasios, canchas deportivas, coworkings o clubhouse con restaurante. A eso se suman las inversiones periódicas en infraestructura y mejoras que terminan influyendo en el valor de cada lote.
Consultado por InfoFunes, el abogado Pablo Pasteris, especialista en Derecho Inmobiliaria, indicó que "hoy los barrios están pagando alrededor de 500 mil pesos en expensas ordinarias. Eso incluye seguridad, que es el gasto más alto, y mantenimiento, como la parquización". A eso se le pueden sumar gastos extraordinarios: "En Haras de Funes, por ejemplo, se están pagando cuotas extraordinarias de un millón de pesos por obras de gas y luz. En total, las expensas llegan a $1.6 millones por lote", comentó.
Las expensas se dividen en tres grandes grupos. Las ordinarias, que son las habituales y necesarias para el funcionamiento del barrio. Las extraordinarias, que se destinan a mejoras, ampliaciones o infraestructura importante. Y una categoría intermedia que se está haciendo frecuente son las ordinarias no habituales, que incluyen gastos puntuales que no están en el presupuesto mensual, pero que tampoco son mejoras estructurales. “Son esos mantenimientos o arreglos que no son del día a día, pero aparecen con cierta regularidad”, explicó Pasteris.
El rubro más costoso es la seguridad. En muchos casos, los barrios contratan empresas tercerizadas, lo que implica pagar una ganancia empresarial además del costo de cada empleado. Algunos desarrollos optan por tener personal propio en portería para reducir costos y ganar control interno, aunque los rondines —patrullajes internos— suelen seguir tercerizados.
La cantidad de lotes también influye. En barrios con pocos lotes, como Haras de Funes, los gastos se reparten entre menos propietarios, lo que encarece la cuota individual. A la inversa, en barrios con muchos lotes, incluso inversiones costosas pueden tener un impacto moderado. Una cancha de pádel profesional, por ejemplo, puede costar 30 mil dólares, pero “si se reparte entre todos, representa unos 80 mil pesos por lote”, señala el abogado.
No todos los propietarios pagan lo mismo. El metraje de cada lote y su coeficiente de ocupación determinan el porcentaje de expensas. En un mismo barrio puede haber diferencias significativas según el tamaño del terreno. También hay casos en que los lotes vacíos no pagan expensas, según lo haya definido el desarrollador en el reglamento inicial del barrio.
En caso de alquiler, las obligaciones se reparten. Las expensas ordinarias pueden ser trasladadas al inquilino si el contrato lo prevé, pero las extraordinarias son siempre responsabilidad del propietario. “El que alquila una casa no debe pagar expensas extraordinarias”, aclaró el letrado.
En el resumen mensual también se pueden incluir multas: por ruidos molestos, exceso de velocidad o infracciones al reglamento interno. Son elevadas y actúan como herramienta de orden, aunque pueden elevar notablemente el monto total a pagar.
En cuanto a la morosidad señaló que no es generalizada, pero existen casos de deudas significativas en determinados lotes. “Sucede, por ejemplo, cuando una pareja compra un lote, se separa y uno de los dos deja de pagar. Eso genera conflictos internos difíciles de resolver”, detalló.
Por último y como consejo profesional, Pasteris recomendó revisar en detalle cada resumen de expensas. “Hay que cotejar si los gastos fueron autorizados por la asamblea de propietarios. Muchos se hacen por fuera de ese marco, y eso no debería pasar. La asamblea es el órgano que aprueba los gastos extraordinarios o no habituales”, afirmó. También sugirió comunicarse ante cualquier duda con el consejo de propietarios del barrio.
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